Для земельного рынка Московского региона в 2010 г. характерно несоответствие между ценовыми ожиданиями потенциальных покупателей земельных участков и ценами, которые запрашивают продавцы.

Во II полугодии 2009 г. цены предложения земельных участков достигли своего минимума и с тех пор остаются стабильными. В то же время покупатели, как правило, не готовы платить за землю запрашиваемую продавцами цену, в результате чего за период с начала 2009 г. по настоящее время заключено очень мало сделок на рынке земли.

   Крупнейшая с начала кризиса сделка на земельном рынке Московского региона была завершена в марте 2010 г. – площадь участка составила 30 Га (консультант сделки – Knight Frank).

Важно отметить, что ряд компаний, выставивших на продажу имеющиеся у них участки в конце 2008 – в начале 2009 г., в 2010 г. отказались от продажи земли, вернувшись к планам самостоятельного развития своих участков. В качестве примеров можно привести такие компании, как Villagio Estate (подразделение «ИНКОМ»), «Рольф» и X5 Retail Group.   

Земля у МКАД

Автономным сегментом земельного рынка Московского региона являются земли вдоль МКАД. Спрос на участки, прилегающие к Москве, формируют крупные торговые операторы, а также продавцы и дистрибьюторы авто- и мототехники.

Цена предложения участков в районе МКАД составляет в среднем около $3 млн/Га (в случае отсутствия обременений), при этом спрос сосредоточен в ценовом диапазоне $1,8-2 млн/Га. В результате несовпадения ценовых ожиданий участников рынка сделок в этом сегменте давно не заключалось. В настоящее время несколькими участниками рынка ведутся переговоры по приобретению участка площадью около 20 Га – если стороны придут к компромиссу, сделка станет первым случаем приобретения крупного участка в районе МКАД с начала кризиса. 

Потенциальными покупателями земельных участков в Московском регионе выступают производственные и торговые компании, планирующие активное развитие.

Среди ритейлеров, принявших бюджеты на развитие и готовых приобретать участки у МКАД, можно назвать Real, Leroy Merlin, Kesko («К-Раута» и новые для России бренды продуктовых сетей группы), Х5, «Максидом» (питерская сеть DIY ищет участок внутри МКАД).

Участки внутри  кольца А107 («ближней бетонки») рассматривают несколько производителей продуктов питания, а также по меньшей мере два представителя машиностроительной отрасли.

Еще одна значимая группа покупателей земельных участков – девелоперы складской недвижимости. Ряд крупных игроков складского рынка (PNK, Raven, НЛК и др.) сегодня активно ищут участки, стремясь оперативно начать строительство складов, чтобы успеть первыми выйти на «послекризисный» складской рынок с новыми объектами. При этом в большинстве случаев запрашиваемые продавцами цены подходящих для складского девелопмента участков делают строительство складов финансово неэффективным.

Более 80% спроса приходится на участки внутри «ближней бетонки». Земли за пределами этой окружной дороги, проходящей на расстоянии 25-30 км от МКАД, привлекательны лишь своей ценой и рассматриваются компаниями, ограниченными в средствах на развитие.

С точки зрения направления, наибольшим спросом пользуются земли вдоль Ленинградского ш. на севере и вдоль Симферопольского, Новокаширского и Новорязанского ш. на юге Московского региона.

   Стоимость предложения земельных участков в Московском регионе значительно варьируется в зависимости от направления и удаленности от Москвы.

Ценовые диапазоны на земельные участки за пределами МКАД вдоль основных трасс внутри Московского малого кольца («ближней бетонки»)

Источник: Knight Frank Research, 2010

   Ограниченное предложение промышленных земель вдоль Новорижского, Ленинградского и Дмитровского ш. на фоне высокого спроса на эти направления определяет высокую стоимость земель вдоль этих трасс. В то же время не менее востребованные участки вдоль Симферопольского и Каширского ш. стоят значительно дешевле из-за большого объема предложения земель, которые не так давно были выведены из сельскохозяйственного оборота и переведены в категории «земли промышленности» и «земли населенных пунктов».