Международное агентство недвижимости Gordon Rock совместно с Международным ипотечным брокером Lowell Finance опубликовали Аналитический отчет «Зарубежная ипотека для россиян в 2010 году: условия, тенденции, прогнозы», в котором представлена информация по 15 странам, наиболее популярным у российских покупателей недвижимости. В соответствии с проведенным исследованием, ставки по ипотечным кредитам за рубежом находятся на исторических минимумах, а условия получения кредита для россиян во многих странах достаточно благоприятны. У российских покупателей зарубежной недвижимости растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при покупке недвижимости за рубежом. Как следствие, более 50% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами с использованием ипотеки. Поскольку на 2010 год объем российского рынка зарубежной недвижимости прогнозируется на уровне более 12 млрд.долларов, то это означает, что более 6 млрд. долларов на покупку зарубежной недвижимости россиянами будет взято в местных банках.

1. Сводная информация об условиях ипотечного кредитования для россиян в 2010 году в странах,

     наиболее популярных у российских покупателей недвижимости

2. Комментарии о текущем состоянии ипотеки для россиян, о тенденциях первых пяти месяцев 2010 года,

          о прогнозах развития ипотечного кредитования для каждой страны

БОЛГАРИЯ. Рынок ипотечного кредитования в Болгарии после практически 5 лет динамичного роста серьезно пострадал во время глобального финансового кризиса и определенной коррекции на рынке недвижимости в 2009 году. Большинство банков Болгарии были вынуждены отказаться от ипотечных программ для нерезидентов - из-за сложностей с оценкой рисков относительно объекта залога, а также в связи с ростом неплатежей по кредитам. Небольшая группа банков, которая не остановила ипотечное кредитование, позволяла получить кредит в Болгарии на проекты, которые эти банки самостоятельно финансировали. Но список подобных предложений является очень ограниченным. Реагируя на сложности у кредитных организаций, альтернативные решения для российских покупателей предлагают застройщики, стремясь удовлетворить спрос на ипотечный кредит возможностью рассрочки платежей. Вместе с тем, весной 2010 года появились предпосылки для возобновления кредитования во 2-й половине 2010 года для иностранных покупателей недвижимости в Болгарии, что положительно повлияет на рост числа сделок в Болгарии в конце 2010 – начале 2011 года.

ЧЕРНОГОРИЯ. Как в 2009, так и в 2010 году, в Черногории ипотечное кредитование для нерезидентов практически недоступно. Прогнозов в отношении возобновления в 2010 году полноценной ипотеки для иностранцев – пока нет. При этом многие черногорские застройщики оперативно отреагировали на ситуацию в сфере ипотечного кредитования и предлагают покупателям выгодные программы покупки недвижимости в рассрочку.

ГЕРМАНИЯ. Немецкие банки на текущий момент предлагают благоприятные возможности кредитования для российских покупателей недвижимости в Германии, как для собственного проживания, так и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Ипотека для россиян в Германии характеризуется низкими ставками (например, ставка по фиксированному кредиту на 15 лет начинается от 4,15% годовых) и оперативным рассмотрением кредитного досье. Как следствие, в Германии созданы прекрасные условия для кредитования покупателей и инвесторов из России при возможности подтверждения своего дохода, а дополнительным преимуществом при одобрении кредита может быть наличие дохода на территории Германии. Это также относится и к инвестиционным объектам – например, к доходным домам и buy-to-let коммерческой недвижимости - такие предложения банки готовы кредитовать до 70% от оценочной стоимости.    

КИПР. Кипр остается одним из самых привлекательных европейских рынков кредитования, благодаря гибким условиям и простоте получения ипотечного кредита в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков Кипра банки охотно кредитуют до 70% - 80% от оценочной стоимости недвижимости, при этом предлагая специальные условия кредитования в различных валютах, в том числе в Швейцарских франках и Долларах США, со ставками от 3,5% годовых. Для объектов вторичного рынка можно говорить о размере кредитования до 60% от оценочной стоимости и под более высокий процент. Доступность для россиян ипотеки на Кипре, тесное взаимодействие кипрских застройщиков с местными банками, невысокие процентные ставки – все это в немалой степени способствовало значительному росту в 2010 году количества сделок россиян по покупке недвижимости на Кипре.

ЧЕХИЯ. Ипотека в Чехии для россиян связана с определенными ограничениями правового и экономического характера. Ипотечное кредитование компаний и юридических лиц было достаточно распространено, но в связи с изменением законодательства в 2009 году в отношении регистрации сделок на иностранных покупателей-физических лиц, банки столкнулись со сложностями кредитования данной категории граждан. В то же время в связи с международными изменениями на финансовых рынках, банки усилили требования к объектам залога и заемщикам, а также ввели ряд ограничений для иностранных покупателей в части подтверждения дохода, предоставляемых документов и размеров собственного взноса. Тем не менее, получить ипотечный кредит в Чехии вполне возможно, особенно, если идет речь о переезде в Чехию на постоянное место жительства или в случае наличия источников дохода на территории страны.

ТУРЦИЯ. Несмотря на достаточно высокие ставки по ипотеке (от 6.5%) в сравнении с другими европейскими странами, ипотечные программы турецких банков пользуются высоким спросом у россиян. В немалой степени это происходит благодаря активной позиции, занимаемой турецкими застройщиками в предложении покупателям из России ипотечных программ местных банков. В штате крупных застройщиков есть выделенные ипотечные специалисты, которые берут на себя вопросы подготовки и оформления кредитов. Особенно популярным является использование ипотечного кредита при приобретении недвижимости в тех жилых комплексах, в которых реализована возможность получения гарантированного дохода от сдачи в аренду. Ведь для покупателя комбинация ипотеки и гарантированной ренты означает возможность приобретения недвижимости за 50% от базовой стоимости.

ИСПАНИЯ. Испания является одним из самых популярных рынков недвижимости у покупателей из России. Ситуация с кредитованием по сравнению с 2009 годом начинает меняться в лучшую сторону, но по-прежнему остается неоднозначной. С одной стороны, заемщиков привлекает низкая процентная ставка по кредитам, с другой стороны требования к объектам залога и к оценке заемщика существенно возросли. Также уменьшился размер возможного кредита. Практика 1-й половины 2010 года показала, что россиянам получить кредит более чем на 60% от оценочной стоимости - практически невозможно. Ставка по кредиту с плавающей процентной ставкой начинается от 2,75% годовых, а кредит с фиксированной ставкой, сроком на 15 лет предлагается под 4,2% годовых.

США. Ипотечный рынок в США в 2008-2009 годах пострадал больше, чем какой-либо другой рынок в мире. Многие банки, предлагавшие ипотечные кредиты в США, были вынуждены отказаться от ипотечных программ для иностранцев, другие - существенно сократили лимиты по размеру предоставляемого финансирования. Если в 2008 году кредит можно было получить на 60%-80% от оценочной стоимости недвижимости, то в 2010 эта сумма составляет не более 50-60% с существенными ограничениями. Ставки по ипотечным кредитам сейчас находятся на уровне 3,5% - 4,75% годовых, но важно отметить, что такие условия могут быть доступны только для заемщиков, легально проживающих на территории США более 2-х лет, имеющих сформированную положительную кредитную историю и источник дохода на территории США. Что же касается иностранных покупателей недвижимости в США, и в частности из России и стран СНГ, то на подобных условиях кредитование получить невозможно. В связи со сложностью оценки платежеспособности в отношении иностранных клиентов, банки предлагают программы кредитования с минимальным подтверждением доходов, компенсируя риски более высокими процентными ставками, которые в зависимости от срока кредитования находятся на уровне 6,0% – 7,5% годовых. Стоит также отметить, что существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому на текущий момент существующие ограничения не позволяют в полной мере использовать возможности международного кредитования во Флориде, Калифорнии, Неваде. В отношении объектов недвижимости в штате Нью-Йорк ситуация с кредитованием выглядит более привлекательной. Вместе с этим прослеживается тенденция возвращения программ кредитования без подтверждения дохода и для иностранных покупателей недвижимости, что дает основания прогнозировать улучшение условий кредитования в 4 квартале 2010 года – 1 квартале 2011 года.

ИТАЛИЯ. Рынок недвижимости Италии традиционно пользуется высоким спросом среди российских покупателей зарубежной недвижимости, а ипотека - популярна и востребована, однако на текущий момент имеются определенные сложности в отношении получения кредита. Эти сложности в большей степени относятся к высоким требованиям по оценке платежеспособности и подтверждения доходов заемщика, а также к объекту залога и его расположения. В случае, если существует возможность подтверждения дохода, то проблем с кредитованием в Италии, как правило, не возникает. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, и предлагается на сумму до 60% от оценочной стоимости недвижимости. Плавающие ставки по кредиту предлагаются от 3,6% годовых, а ипотечный кредит в Италии сроком на 15 лет может быть получен по ставке 5,15% годовых.

ФРАНЦИЯ. Низкие ставки кредитования, широкий спектр кредитных продуктов и возможностей финансирования создают прекрасные условия для ипотечного кредитования во Франции. Фиксированная ставка кредита начинается от 3,15% годовых в Евро на 12 лет, плавающая ставка в зависимости от срока кредитования - от 2,4% годовых. Спросом пользуются ипотечные продукты, как для приобретения жилой недвижимости на вторичном рынке, так и на первичную недвижимость, которая зачастую приобретается по схеме leaseback - в инвестиционных целях. Кредитование по схеме leaseback во Франции достаточно распространено и востребовано среди иностранных  покупателей, в том числе и покупателей из России. Фиксированные ставки по кредитам по схеме leaseback в зависимости от срока кредитования составляют от 4,90% до 5,40%.  Плавающие ставки на объекты leaseback во Франции в зависимости от срока и размера кредитования составляют от 3,65% до 4,45% годовых. Существует стабильный интерес к получению кредитов под залог имеющейся недвижимости во Франции, что позволяет получить кредит размером до 80% от оценочной стоимости недвижимости по ставке от 2,75% годовых.

ЕГИПЕТ. В Египте ипотечное кредитование для иностранцев недоступно. Чтобы получить доступ к ипотеке, нерезиденту сначала необходимо "прописаться" в Египте, то есть купить здесь недвижимость. Затем - получить резидентную визу, и вот тогда можно идти в банк за кредитом. Кредиты выдаются в размере до 70%