В
1 квартале текущего года объем инвестиций в российскую коммерческую
недвижимость составил порядка $394 млн., что на 21% меньше аналогичного
показателя 1 квартала 2009 года ($445 млн.). Однако в течение 2010 года
ожидается повышение инвестиционной активности на рынке и, как следствие,
постепенный рост общего объема инвестиционных сделок, который по итогам года
может достигнуть $3,5 млрд.
См. Рисунок 1.
География
интересов инвесторов, в соответствии с тенденцией, закрепившейся в прошлом
году, смещена в сторону Москвы. Немногие инвесторы готовы сейчас (на фоне
существенного снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости в регионах)
вкладывать средства в региональные проекты, риски по которым и без того
традиционно высоки. Так, 98% всех сделок, закрытых в 1 квартале, приходится
именно на столичный регион. Оставшиеся 2% - на Санкт-Петербург, где швейцарская
инвестиционно-девелоперская компания АО «Бьер Люмьер Холдинг» прибрела проект
строительства бизнес-центра (8200 кв.м.) на Университетской набережной. Эта же
сделка стала единственным примером приобретения девелоперского проекта в
прошедшем квартале, что является отражением сегодняшних настроений инвесторов,
предпочитающих инвестировать преимущественно в уже существующие объекты
недвижимости.
См. Рисунок 2.
По
сегментам капиталовложения распределились следующим образом: офисные объекты –
58,1%, отели и гостиницы – 26,7%, торговые объекты – 15,2%. Инвестиционных
сделок в сегментах складской и многофункциональной недвижимости зафиксировано
не было.
См. Рисунок 3.
На
рынке по-прежнему наиболее активны российские инвесторы, на долю которых в
первом квартале пришлось 82% инвестиций. И только две транзакции были
осуществлены с участием иностранного капитала: уже упомянутая выше сделка АО
«Бьер Люмьер Холдинг», а также покупка норвежской компанией Wenaasgruppen, специализирующейся на инвестициях в недвижимость,
гостиничного комплекса «Шереметьево»
(27 000 кв.м. общей площади, 300 номеров), который станет первой московской
гостиницей компании.
При
этом многие иностранные инвесторы отмечают, что российский рынок коммерческой
недвижимости они по-прежнему рассматривают как привлекательный и верят в его
потенциал, но теперь их интерес носит избирательный характер.
См. Рисунок 4.
Примечательно,
что больше половины (56,3%) инвестиций, осуществленных в 1 квартале, было
направлено на приобретение объектов недвижимости инвесторами для собственных
нужд, большинство из которых – небольшие объекты (общей площадью до 10000
кв.м.). Наиболее заметная сделка такого рода – покупка страховой группой
«Согаз» бизнес-центра «Волна» (общая площадь - 19200 кв.м.) за $140 млн. у ИПГ
«Евразия». Она же стала и наиболее крупной среди всех инвестиционных транзакций
1го квартала, в то время как другие отличались значительно меньшими масштабами.
На рынке ожидаются значительные
инвестиционные сделки, которые находятся сейчас на стадии переговорного
процесса.
См. Рисунок 5.
Нельзя
обойти вниманием, безусловно, удачное приобретение ГК «Ташир»: ТЦ «Европарк»
(86 000 кв.м.) на Рублевском шоссе перешел к группе в результате того, что
компания за $60 млн. выкупила у Deutsche Bank
обязательства по кредиту, залогом по которому был торговый центр. Таким образом,
«Европарк» обошелся новому собственнику примерно втрое дешевле его текущей
рыночной стоимости, которая может быть оценена в сумму около $180 млн.
В
целом можно отметить, что рынок инвестиций продолжает демонстрировать
признаки оживления, ставшие заметными
еще в конце прошлого года. Потенциальные инвесторы и собственники постепенно
начинают сходиться в своих ожиданиях относительно цен покупки/продажи на
объекты коммерческой недвижимости.
Уровень
ставок капитализации не претерпел существенных
изменений с конца 2009 года, и на сегодня они составляют: для качественных офисных активов - 11-11,5%,
для торговых центров – 11,5-12,5%, для высококачественных складских объектов
этот показатель достигает 13-13,5%.
