Начиная со второй половины 2008 и по настоящее время  в Подмосковном регионе появилось много поселков в сегменте эконом-класса. С приходом кризиса спрос на данный вид загородной недвижимости перетек из более дорогих сегментов. Предложение удивляет своим разнообразием и заманчивыми ценами.

Что является важным  при покупке участка или дома в коттеджном (дачном) поселке? Рассмотрим основные вопросы, на которые стоит обратить внимание потенциальному покупателю при выборе загородной недвижимости.

Земельный участок под строительство поселка

Существует несколько основных категорий земельных участков:

·         Земли промышленности, транспорта, связи и иного не сельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них задач.

·         Земли особо охраняемых категорий - земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного значения.

·         Земли водного фонда - земли, занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.

·         Земли лесного фонда - лесные земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом - вырубки, гари, редины, прогалины и др.

·         Земли запаса - земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду юридическим или физическим лицам.

·         Земли поселений - земли городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов

·         Земли сельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

Для строительства жилых объектов пригодны участки из двух категорий:

·         Земли поселений.

На таких участках возможно строительство как многоквартирных так и индивидуальных домов. В рассматриваемом сегменте загородной недвижимости поселки с данной категорией практически не встречаются, т.к. земли поселений используются в большинстве своем для более дорогих проектов.

·         Земли сельскохозяйственного назначения.

При условии изменения вида разрешенного использования на землях данной категории возможно строительство дачных домов и поселков. Наиболее распространенный способ - изменение вида разрешенного использования: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Вышеуказанное изменение возможно только для земельный участков, находящихся в собственности, и не распространяется на арендованные земли.

Следует отметить, что при этом категория земли (сельхоз назначение) не изменяется.

Даже при соблюдении данных условий существуют некоторые ограничения по застройке. В частности, не допускается строительство домов в охранной зоне газопровода, ЛЭП, водоохраной зоне и т.п.

Правоустанавливающая и градостроительная документация.

Для строительства поселка застройщик должен иметь следующие наиболее важные документы:

·           свидетельство о праве собственности на земельный участка

·           утвержденный проект планировки

·           протокол об утверждении результатов  общественных слушаний

·           технические условия (ТУ) на присоединение к сетям

·           разрешение на строительство

Коммуникации.

Наличие коммуникаций в поселке одна из самых важных его составляющих. Наличие газа, электричества, водоснабжения, канализации и дорог играет существенную роль в привлекательности проекта.

Кратко механизм подключения к сетям выглядит так:

·          получение ТУ на подключение по каждому виду сетей

·          разработка и согласование проекта на внешние (до поселка) и внутренние (внутри него) сети по каждому виду

·          выполнение соответствующих работ

Таким образом получение ТУ и проектов является обязательной составляющей, но не гарантией наличия сетей в домах.

В принципе, нельзя исключать вариант полного отсутствия коммуникаций в предполагаемой застройке. Существуют различные варианты автономного газо-, электро- и водоснабжения. Правда покупателю в таком варианте следует задуматься себестоимости обслуживания дома в таком поселке.

Концепция поселка

В основном застройщиками предлагаются несколько вариантов поселков:

·         без подряда

Покупатель получает только участок (как правило, с проведенными по границе сетями). Строительство и оформление дома ложится на плечи покупателя.

·         с подрядом

Покупая участок, клиент обязуется силами застройщика построить на нем по согласованной цене один из предлагаемых проектов домов.

·         участок с домом

Отличается от участка с подрядом наличием уже построенного застройщиком дома.

Присоединение уже построенного дома к поселковым сетям возможно только после регистрации строения в собственность, разработки и выполнения соответствующими службами индивидуального проекта подключения.

Цены

Однозначно определить себестоимость строительства дачного поселка (земельного участка, прокладки сетей, строительства дома) практически  невозможно. Но для приблизительной оценки можно использовать следующую формулу:

C = Cзу + Сс + Сд, где

Cзу – себестоимость земельного участка – складывается из работ по подготовке и согласованию проекта поселка, себестоимости покупки застройщиком земли, затратами на перевод земли под дачное строительство и кадастрирование (выделение) из общей площади поселка ;

Сс – себестоимость сетей - относительная стоимость согласования, проектирования и подведения сетей

Сд – себестоимость строительства дома

Возьмем, для примера поселок на на одном из самых востребованных в эконом-классе направлений – Симферопольском шоссе. Допустим, что наш виртуальный поселок состоит расположен на 10 Га и состоит из 75 участков по 10 соток, к каждому участку подведены газ, свет, вода и дороги, канализация - септик.

·                    Cзу. Общая продаваемая площадь – 750 соток или 75% (25% - потери застройщика на дороги, детские площадки и т.п.). Стоимость проектных работ – 100$ за сотку. Себестоимость покупки застройщиком возьмем в 300$ за сотку. Т.о. себестоимость продаваемой покупателю сотки с учетом потерь будет равна:

(100$ + 300$) + 25% (потери) + 20$ (кадастрирование)  = 520$

·                    Сс. Самая непрозрачная часть расходов. Можно экспертно предположить, что покупка мощностей, разработка и согласование проектов, прокладка  газо-, электро- , водоснабжения и дорог обойдется застройщику в сумму от 1000$ до 1500$ за сотку.

С учетом затрат на маркетинг,  рекламу и т.п. себестоимость земельного участка возрастает до 1600-2000$ за сотку.

Прибавив сюда налоги, проценты по кредитам и прибыль на уровне 25%, получаем на выходе 2500$ - 3200$ за сотку. Такова минимально возможная рыночная стоимость земельного участка без подряда.

·                    Сд. Себестоимость строительства деревянного дома из оцилиндрованного бревна диаметром 220 мм без внутренней отделки составляет не менее 400$ за м2 общей площади. Соответственно строительство дом в 150 кв.м. обойдется в 60000$. При условии, что застройщик не зарабатывает на строительстве.

В результате наших приблизительных расчетов  мы получаем такую картину: дом 150м2 на 10 сотках в коттеджном поселке по минимуму должен обойтись покупателю в

3000$/сотка * 10 соток + 400$/м2*150м2 = 90 000$ или 2 700 000 руб. МИНИМУМ!

В поселках, где стоит дешевле либо нет сетей (части сетей), либо застройщик продает без прибыли (ниже себестоимости).

В связи со всем вышесказанным хочется предостеречь потенциальных покупателей дачных или коттеджных поселков от ошибки в выборе понравившегося проекта. Красивая реклама и завлекательные цены часто не имеют ничего общего с действительностью, а зачастую говорят о недобросовестности продавца. Постарайтесь ознакомиться с документами, понять, какие работы выполнены. Уже построенный дом в «готовом поселке» может надолго остаться без коммуникаций, если застройщик откладывает работы по изменению категории (вида разрешенного использования) или по проектированию и согласованию коммуникаций «на потом».