Предложение 

На момент проведения исследования (декабрь 2011 г.) в Москве функционируют 13 МФК (см. Табл. 1), общей площадью более 1,6 млн. кв.м.

Среди первых объектов, появившихся в Москве, которые можно отнести к МФК,  отметим МФК «Деловой комплекс «Риверсайд» (бизнес-центр, гостиница 5* «Swissôtel Красные Холмы» на 233 номера и Дом музыки) и МФК «Неглинная плаза» (офисы, торговля и апартаменты).

В Москве рост популярности МФК начался в 2007 – 2008 гг. Только на 2008 г. был заявлен ввод не менее 14 МФК (наряду с офисной добавляются  гостиничная и жилая функции, в центре города – торговая составляющая). 

Однако большая часть проектов все же была «заморожена» (около 3 млн. кв.м общей площади). 

В 2011 г. было отменено строительство нескольких МФК, а именно: 

• МФК на пересечении Новорижского ш. и МКАД в районе Строгино. Девелопер «ДС Девелопмент» планировал построить 1,2 млн. кв.м. После недавнего рассмотрения проекта чиновниками, скорее всего вместо МФК здесь появился транспортно-пересадочный узел.

• Проект «Русский авангард» на Крымском Валу (65 тыс. кв.м) девелопер Capital Group и др.

В 6 из 13 действующих МФК преобладает жилая функция:

• МФК«Город столиц» (35% - доля жилья в проекте (апартаменты));

• МФК «Легенда цветного» (57%);

• МФК «Баркли плаза» (28%);

• МФК МФК «Four Winds Plaza» (30%);

• МФК «Фьюжн Парк» (60%);

• МФК «Город яхт» (30%).

Офисная функция преобладает в 5-ти проектах, а именно: МФК «Деловой комплекс Риверсайд» (50% - доля офисов в проекте), МФК «Империя Тауэр» (40%), МФК «Монарх центр» (41%), МФК «Саммит» (29%) и МФК «Аквамарин» (47%). Отметим, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК.

Что касается географического распределения МФК в Москве, то наиболее крупные объекты МФК находятся в ММДЦ «Москва Сити» (см. рис.2). В целом, все действующие МФК расположены в ЦАО (более 1,3 млн. кв.м) и САО (250 тыс. кв.м).

Среди основных тенденций развития рынка МФК в 2011 г. в Москве отметим:

• Перенос сроков строительства объектов. 

• «Размораживание» проектов. 

В текущем году началось строительство МФК на Смоленском бульваре (21 тыс. кв.м), который был анонсирован ещё в 2008 г. , МФК на ул. Кульнева, 4, площадью 193,6 тыс. кв.м,  строительство которого компания «Стройгазконсалтинг» планировала начать ещё до кризиса. Кроме того, «ДС Девелопмент» возобновил строительство МФК «Оружейный», площадью 152 тыс. кв.м, в 2008 г. стройка была «заморожена» из-за финансовых проблем. 

• Уменьшение объемов будущих проектов.

В качестве примера можно привести МФК на Киевском ш. До кризиса девелопер проекта, компания «Эспро», планировал построить порядка 300 тыс. кв.м, теперь площадь проекта сокращена в два раза. Кроме того, в МФК на 19 км МКАД (девелопер - «МТК-Диалэкс-1»), площадь проекта уменьшилась с 281 тыс. кв.м до 135 тыс. кв.м.

В Москве на стадии активного строительства находится 17 крупных МФК (информация о 9 из них приведена в табл.1 и на карте), общей площадью более 3 млн. кв.м, ещё более 2,5 млн. кв.м  – проектируется.

Большая часть проектов будет расположена в центре столице и в западных округах.

В строящихся МФК офисная функция преобладает в 11 из 17 проектов.

Отметим, что в большинстве  МФК в Москве в проект заложены апартаменты, а не жилье или гостиницы. С одной стороны, это часто связано с юридическими проблемами, т.е. в связи с невозможностью строительства жилого проекта на ЗУ, кроме того, в отличие от гостиницы, апартаменты продают ещё на стадии строительства, что позволяет частично начать окупать проект.

 

Спрос и финансовые условия

Арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

Коммерческие условия приведены в нижеследующей таблице.

Важно отметить, что составляющие МФК обладают независимым потребительским спросом.

Все функционирующие на момент проведения исследования МФК – это качественные объекты с отличным местоположением, на которые спрос в этом году лишь вырос. В МФК «Саммит» к моменту открытия было сдано 90% площадей. В «Городе столиц», по данным девелопера, остаются свободными около 30% площадей.

По нашему мнению формат МФК в будущем лишь будет набирать популярность.

Смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность для инвестора/девелопера. МФК позволяют диверсифицировать риски (уменьшить  колебания доходности отдельных составляющих бизнеса) и максимально использовать полезную площадь. 

/ Источник: GVA Sawyer